حقوق آپارتمان نشینی قانونی که آرامش ساختمان را تضمین می نماید

حقوق آپارتمان نشینی قانونی که آرامش ساختمان را تضمین می نماید به گزارش ثبت آسان، رشد شهرنشینی و توسعه سکونت گاه های جمعی، لزوم توجه به قواعد حقوقی آپارتمان نشینی را دوچندان کرده است. یکی از مهم ترین مسایل نحوه ی استفاده از مشاعات و تمایز آن از قسمت های اختصاصی است.



به گزارش ثبت آسان به نقل از مهر، زندگی در آپارتمان، به علت افزایش جمعیت و کمبود فضا در شهرها، به یکی از رایج ترین شیوه های سکونت تبدیل گشته است. وقتی افراد زیادی در یک ساختمان کنار هم زندگی می کنند، رعایت قوانین و شناخت حقوق و مسئولیت های هر واحد اهمیت ویژه ای پیدا می کند.
حقوق آپارتمان نشینی مجموعه ای از مقررات است که به حفظ نظم، احترام متقابل و ایجاد آرامش میان ساکنان کمک می نماید. آشنایی با این حقوق موجب می شود هر فرد بداند چه وظایفی دارد و در مقابل، چه حق هایی برای او درنظر گرفته شده است. این شناخت نه تنها از بروز اختلاف ها جلوگیری می کند، بلکه محیطی دوستانه تر و قابل تحمل تر برای همه فراهم می سازد. به منظور آشنایی هرچه بیشتر با این حقوق و قوانین گفت و گویی را با حسین جوانمرد یکی از قضات دادگستری در ارتباط با تشکیل و تصویب این قانون در ایران، اظهار داشت: افزایش جمعیت شهرها سبب شده است که زیست در فضاهای عمودی بعنوان یک الگوی غالب سکونتی شکل بگیرد. این تحول، روابط حقوقی تازه ای در پی داشته است؛ ازجمله تقسیم بندی دقیق مالکیت، حدود اختیارات ساکنان، و نحوه مدیریت فضاهای مشترک. قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ و آیین نامه اجرائی آن مصوب سال ۱۳۴۷ مهم ترین اسناد تنظیم کننده این روابط هستند و بازهم بنیان اصلی قواعد آپارتمان نشینی در ایران به شمار می آیند.

مبانی قانونی مالکیت در آپارتمان


این قاضی دادگستری اظهار داشت: مطابق ماده یک قانون تملک آپارتمان ها (۱۳۴۳)، ساختمان به دو بخش قسمت اختصاصی و قسمت های مشترک (مشاعات) تقسیم می شود.

تعریف مشاعات


وی بیان داشت ماده ۲ قانون، مشاعات را فضاهایی می داند که استفاده از آنها محدود به واحد خاصی نیست و کلیه مالکان بصورت جمعی و به نسبت سهم اختصاصی خود، مالک آن هستند. مثل راهروها، پله ها، لابی، پشت بام (در صورت نبود اختصاص اختصاصی)، تأسیسات، حیاط مشترک و پارکینگ.

غیرقابل تفکیک بودن مشاعات


وی اظهار داشت: برمبنای ماده ۳ قانون، حق هر مالک در مشاعات از قسمت اختصاصی وی جداشدنی نیست. این اصل مانع تبدیل مشاعات به ملک اختصاصی یک واحد بدون طی مراحل قانونی می شود.

آیا می توان از مشاعات آپارتمان استفاده خصوصی کرد؟


قاضی جوانمرد اضافه کرد: از نظر حقوق عمومی، مشاعات ماهیتی جمعی دارند و هیچ یک از واحدها به تنهایی حق تحدید یا انحصار استفاده از آنها را ندارند. مهم ترین مستند قانونی در اینباره ماده ۳ آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها (۱۳۴۷) است که تصریح می کند: قسمتهایی از ساختمان که جهت استفاده مشترک مالکان تعیین شده است، مشترک بوده و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
وی اضافه کرد: این حکم، صریح ترین بیان قانونی در منع تصرف اختصاصی بخش های مشاع است و مبنای بیشتر آرای قضائی مرتبط نیز به شمار می آید.

آیا ساکنان می توانند وسایل شخصی در مشاعات بگذارند؟


وی در پاسخ به این سؤال که آیا ساکنان حق قرار دادن وسایل شخصی در مشاعات دارند، بیان نمود: خیر؛ قانون صراحتاً این امر را ممنوع کرده است. تبصره ماده ۳ آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها مقرر می دارد: گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همین طور نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک غیرمجاز است.
وی اضافه کرد: این تبصره از حیث شفافیت و صراحت، جای هیچ تفسیر مضیّقی باقی نمی گذارد. طبق این حکم قرار دادن کفش، جاکفشی، گلدان، دوچرخه، وسایل ورزشی یا کمد در راهرو و پاگرد، استفاده از لابی یا دیوارهای مشاع برای نصب وسایل یا اعلان اختصاصی، قراردادن وسایل انباری در پارکینگ مشاع و مسدود کردن مسیرهای خروج اضطراری بصورت محدود همگی تخلف قانونی شمرده می شود.

توافق جمعی نیز نمی تواند مغایر با قانون مشاعات را مشروع کند


این قاضی بیان داشت: حتی اگر اکثریت یا تمامی ساکنان توافق کنند که قسمتی از مشاعات به واحدی اختصاص پیدا کند، این توافق نمی تواند قاعده آمره قانون (ماده ۲ و ۳ قانون و ماده ۳ آیین نامه) را نقض کند؛ مگر در مواردی که: تمام مالکان رضایت کتبی داشته باشند؛ و تغییرات به نحوی ثبت یا در سند تفکیکی تغییر کند. در غیر این صورت، توافق، در مقابل مالک جدید یا حتی یک مالک مخالف، بی اعتبار است.

سازوکار قانونی مدیریت و تصمیم گیری در ساختمان


وی اظهار داشت: طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها، تصمیمات مدیریتی زمانی معتبر است که اکثریت مالکان (با مالکیت بالاتر از نصف مساحت اختصاصی) آنرا تصویب کنند. طبق ماده ۱۴ آیین نامه اجرائی، مدیر یا مدیران مسئول حفظ مشاعات و اجرای مقررات هستند و حق دارند تذکر کتبی بدهند، از ساکنان بخواهند وسایل را برطرف کنند و در صورت استنکاف، به شورای حل اختلاف برای رفع مزاحمت یا رفع تصرف مشاعات مراجعه نمایند.
قاضی جوانمرد در انتها اظهار داشت: برمبنای تحلیل مواد قانونی، مشاعات یک «قلمرو حقوق جمعی» است که استفاده از آن تابع قواعد آمره و غیرقابل توافق است. قرار دادن وسایل شخصی در راهرو، پاگرد یا دیگر فضاهای مشاع، نه تنها نظم و زیبایی محیط را مخدوش می کند بلکه از حیث ایمنی (به ویژه در بحران هایی نظیر آتش سوزی) مخاطرات جدی بوجود می آورد. قانون گذار با پیشبینی ممنوعیت صریح این رفتار، کوشیده است تا توازن میان حق بهره برداری جمعی و حفظ ایمنی و نظم اجتماعی را برقرار کند.
گفتنی است؛ حقوق آپارتمان نشینی نظامی است مبتنی بر احترام متقابل، رعایت حق جمعی و درک درست از محدودیت های مالکیت در زیست گاه های عمودی. برمبنای قوانین فعلی ایران مشاعات قابل تصرف اختصاصی نیستند، گذاشتن هر نوع وسیله در مشاعات ممنوع می باشد، مدیر و مجمع عمومی حق پیگیری قانونی دارند و توافقات خصوصی نمی تواند قواعد آمره را تغییر دهد. به طور خلاصه این شناخت نه تنها از بروز اختلاف ها جلوگیری می کند، بلکه محیطی دوستانه تر و قابل تحمل تر برای همه فراهم می سازد. طبق این حکم قرار دادن کفش، جاکفشی، گلدان، دوچرخه، وسایل ورزشی یا کمد در راهرو و پاگرد، استفاده از لابی یا دیوارهای مشاع برای نصب وسایل یا اعلان اختصاصی، قراردادن وسایل انباری در پارکینگ مشاع و مسدود کردن مسیرهای خروج اضطراری به صورت محدود همگی تخلف قانونی شمرده می شود. طبق ماده ۱۴ آئین نامه اجرائی، مدیر یا مدیران مسئول حفظ مشاعات و اجرای مقررات هستند و حق دارند تذکر کتبی بدهند، از ساکنان بخواهند وسایل را رفع کنند و در صورت استنکاف، به شورای حل اختلاف برای رفع مزاحمت یا رفع تصرف مشاعات مراجعه کنند.


منبع:

1404/09/09
08:18:01
5.0 / 5
19
تگهای خبر: بهره برداری , توسعه , ثبت , ساخت
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
X
تازه ترین مطالب مرتبط ثبت آسان
نظرات بینندگان در مورد مطلب ثبت آسان
نظر شما در مورد این مطلب
سوال:
= ۷ بعلاوه ۳
پربیننده های ثبت آسان

پرچالشهای ثبت آسان

جدیدترین های ثبت آسان

ثبت آسان

ثبت شرکت آسان
ثبت آسان؛ راهنمای جامع ثبت شرکت و تغییرات آن

sabteasan.ir - حقوق مادی و معنوی سایت ثبت آسان محفوظ است